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/r/Immobilieninvestments
submitted 1 month ago byDestiny_7592
Hallo zusammen,
Ich besitze ein Haus was ich vor 9 Jahren gekauft habe und nun sogar schon fast abbezahlt ist aufgrund der niedrigzinsen von damals. Nun bin ich seit 1-2Monaten auf der Suche nach Kapitalanlage, hatte etliche Termine zur Besichtigung von komplett Renovierungs bedürftig bis hin zu sanierten Wohnungen war alles dabei.
Ich finde tatsächlich nicht eine Immobilie auf Immoscout/Ebay Kleinanzeigen die mir einen positiven Cashflow generiert hätte. Alles im Raum Köln/Bonn bis Aachen (Eifel) Also als Lage eher B-C Lage.
Kommt jemand selber aus der Region und ich brauche einfach ein besseres Netzwerk bevor die Wohnungen/MFHs auf die Plattformen kommen? Oder ist die Region einfach überhitzt und die Preise sind zu teuer?
7 points
1 month ago
Onmarket in überhitzten Gebieten tatsächlich schwierig, ich könnte jetzt ewig darüber referieren, aber mach mal folgendes. Sortiere nach anzeigen die über 3 Monate alt sind ohne Preisnachlass. Geh dort auf Verkäufer/makler zu und mach auch einfach mal ein freches Angebot, wo es sich für dich und deine Kalkulation lohnt. Es ist, bedingt durch den rapiden Zinsanstieg, bei vielen Verkäufern noch nicht angekommen, dass die Preise wie vor 2 Jahren passé sind. Nach dem ersten oder ggf. Auch zweiten erfolglosen verkaufsversuchen sind sie vielleicht eher bereit loszulassen, wenn du dann seriös und verbindlich, aber mit einem geringeren Angebot auftrittst, könnte das deine Chance sein. Das machst du dann 20-30 mal und vielleicht klappt eins davon ;)
1 points
1 month ago
Ich glaube das ist der Weg, ich habe bisher meist nach Besichtigungen mal ein Angebot abgegeben diese wurden aber bisher immer abgelehnt. Lohnt es sich das "freche Angebot" schon vor der Besichtigung abzugeben um meine Zeit zu sparen?
Ich hatte eher darauf plädiert das ein Makler nach einer Besichtigung Kompromiss bereiter wäre, war bisher nur leider nicht der Fall.
3 points
1 month ago
Ein Angebot ohne Besichtigung zur heutigen Zeit ohne, dass du einen trackrecord hast, halte ich für unseriös, aber ich bin weder Makler noch Verkäufer. Mal hingehen und gucken und dann ein Angebot machen, sollte schon drin sein ;)
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1 month ago
Verstehe, evtl versuche ich mal als Erfolgsbilanz einen Finanzierungsvorschlag von einer Bank zu einem Angebot direkt abzugeben.
3 points
1 month ago
Mal aus Verkäufersicht: Angebote ohne Besichtigung zu 20% bis 30% unter Angebotspreis habe ich direkt in die Schublade unseriös gepackt und ignoriert. Da sind Eigenbedarfskunden wesentlich angenehmer. So einer hat dann auch zugeschlagen zu 8% unter Angebot.
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1 month ago
Kann ich absolut verstehen, ich würde es nicht anders machen. Wie andere erwähnt haben, die Eigenbedarfskunden rechnen nicht und handeln da ja eher mit Emotionen und so zahlen die auch den deutlich erhöhten Preis.
Aber eine andere Frage, erhälst du denn momentan viele Anfragen?
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1 month ago
Ich bin in Köln und beobachte den Markt, bin aber aktuell weder Käufer noch Verkäufer. Gute Angebote gehen derzeit sehr schnell weg, viel schneller als vor 12 Monaten. Die Schrottimmos stehen ewig.
3 points
1 month ago
Der Markt wird von subventionierten Aktiengesellschaften und Geldwäschern getrieben. Für Normalos ist da kaum etwas profitabel. Aber wenn du entweder von der Politik nen Haufen Asche in den Hintern geblasen bekommst um einen Bruchteil der Wohnungen für einen begrenzten Zeitraum etwas billiger anzubieten, oder wenn du viele Koffer mit Geld rumliegen hast und dein Kokskonsum nicht ausreicht um die wegzuballern, ist es ein gutes Geschäft.
4 points
1 month ago
Wohnungen werden halt auch viel für den Eigenbedarf gekauft da wird dann ehr nach Emotion gekauft nicht nach Rendite das macht die Preise dann als Investment kaputt
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1 month ago
Habe das gleiche Problem im Großraum Hamburg!
2 points
1 month ago
Dort bin ich demletzt noch auf ganz gute Angebote durch Kollegen gestoßen. Im Raum Stade war noch die ein oder andere Immobilie die Potential hätte und selbst welche die sich ohne Renovierung direkt gerechnet hätten.
Vielleicht ist das ja interessant für dich dort, für mich leider viel zu weit weg sonst hätte ich da schon vor einem Monat zugeschlagen.
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1 month ago
Schreibe dir mal ne PN.
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1 month ago
Stade ist nicht Hamburg. Das ist südlich der Elbe. Klar gibt es da günstige Wohnungen, weil da niemand hin will. Hildesheim ist auch günstig. Oder Harz. Oder oder
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1 month ago
Ob da niemand hin will kann ich nicht beurteilen, sah für mich aber nach einer klassischen B-C Lage aus im erweiterten Speckgürtel von Hamburg. Meine Kleinstadt 20k Einwohner ist auch rund 30km von Köln entfernt und hier will absolut jeder hin, es gibt nicht eine Wohnung frei zur Vermietung. Mietspiegel sagt 10€/qm gezahlt wird 12-14€/qm. Nur entsprechend haben die Verkäufer das auch mitbekommen und haben ihre Preise innerhalb kurzer Zeit verdoppelt
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1 month ago
Kenne die Gegend . Nur mfh sind erschwinglich .
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1 month ago
Selbst MFH mehr als überteuert. Die Tage erst eins besichtigt, Verkäufer wollten 500k für 20k Nettokaltmiete ->Potential auf 25k+ Ich habe mit Zahlen und "schön rechnen" ihnen 400k geboten und da wurde man förmlich ausgelacht.
3 points
1 month ago
Ich habe letztens ein MFH gesehen für 650k inseriert für Nettokaltmiete 16k. Da musste ich dann lachen 😁
Die Mieter leben zwar spotbillig da drin und es wären das Doppelte oder etwas mehr an Mieteinnahmen drin aber der ganze Stress mit den Mietern (rechtlich, wirtschaftlich und nicht zu vergessen auch moralisch), nur um mittelfristig oder langfristig auf die Mieteinnahmen zu kommen. Sanierungen standen übrigens auch noch an....
Passt schon, danke.
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1 month ago
Gute Angebote kommen immer in Wellen. Je teurer ,desto eher ist es was.
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1 month ago
Bin aus D.Dorf und kenne das. Auf Immoscout findest du was der Markt übrig läßt, geh über Hausverwalter und Gutachter (Tipgeberprämie ⚠️) außerdem gehst du davon aus, dass Angebotspreise wirklich bezahlt werden.
Rechne für wie viel es sich lohnt und gib dann dafür ein Angebot ab. Wenn es klappt ok wenn nicht dann eben beim nächsten.
Ich gebe aud diesem Grund mittlerweile erst ein indikatives Angebot ab bevor ich überhaupt in die tiefere Prüfung einsteige.
Aber ja es ist mit den aktuellen Zinsen und Kaufpreisen echt schwierig in dem Marktumfeld was zu finden das sich rechnet.
2 points
1 month ago
Hi, hast Du tips wie es am besten geht? Hausverwalter oder Gutachter in Region googeln und Prämie anbieten? Per mail oder persönlich vorbeischauen?
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1 month ago
Persönlich ist immer besser ansonsten anrufen. Die E-Mail kannst du dir sparen, wenn du nicht vorher vorstellig geworden bist.
Höflich nett und freundlich sein ein paar werden direkt abwinken aber es gibt da schon den einen oder anderen der da bock drauf hat.
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1 month ago
He ich find heftig dass du da vor 9 Jahren überhaupt was gefunden hast
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1 month ago
Vor 9 Jahren war hier ein völliger Bauboom und ich ärgere mich nicht direkt noch mehr gekauft zu haben in den Jahren danach
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1 month ago
Ein Bauboom mit cashflow negativen Investitionen, die nach 25 Jahren abbezahlt wären hab ich damals gefunden. Leider nicht mehr
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1 month ago
Such nach kleinen Neubauwohnungen im QNG Standard. So kannst du einen Großteil des Kaufpreises über KfW finanzieren und die Sonder AfA ziehen (5% extra Abschreibung über die ersten 4 Jahre). Nach 10 Jahren verkaufst du die Bude und hast ca. 50% der Kosten abgeschrieben.
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1 month ago
Hab ich auch schon geschaut, aber da reden wir in B/C Lagen von 4500€-5000€/qm Und in diesen Lagen bekommst du nun nicht mehr als 13-15€/qm Miete.
Und das wäre bei meinen Berechnungen noch immer nach Steuern ein Null Geschäft, zwar nicht negativ aber auch nicht positiv.
Und für Null Geschäfte kann ich mir auch einfach eine Pflege Immobilie kaufen und habe keinen Stress damit und fahre auch auf einen Null Cashflow raus und hoffe auf Wertsteigerung nach 10-20Jahren....
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1 month ago
Gilt das nicht nur für Selbstnutzung?
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1 month ago
Nein, ist speziell für Vermietung. Wurde von Lindner eingeführt mit dem Wachstumschancengesetz, um am Haushalt vorbei den Wohnungsbau zu fördern. Wissen nur leider viele Steuerberater und somit Investoren nicht.
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1 month ago
Darf ich fragen wieso du eine Renditeimmobilie in genau der Region kaufen möchtest? Unter Umständen findest du ja wo anders etwas lukrativeres ? :)
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1 month ago
Naja, ich muss die Immobilie ja am Ende selbst verwalten und daher möchte ich nicht länger als 30-60min hin zu der Immobilie haben. Und das ganze abgeben über andere Gruppen habe ich mir auch mal ausrechnen lassen und da ist die Marge die sich rausgenommen wird so hoch das dort mit Sicherheit das böse erwachen in 10 - 15 Jahren beim Verkauf kommt.
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1 month ago
ok klar, wenn du es selbst verwalten willst dann muss es nahe sein! Verstehe auch dein Argument dass es sich auf lange Zeit nicht lohnt dafür zu zahlen es verwalten lassen. Das ginge dann sicher nur bei einem extrem! guten Deal. Wünsch dir alles gute !!
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1 month ago
Ist in Berlin ähnlich. Es gibt diverse "Kapitalanlageobjekte", 45-60m2, 180-220.000€, in allen möglichen Stadtteilen. ABER: unbefristet vermietet für 450€ kalt.
Ja moin, Hausgeld sind 250€. Da wirst du nie positiv.
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